Immobilien ETFs – Warum sie langfristig mehr Vorteile bieten als eine vermiete Immobilie

Sind Immobilien ETFs eine echte Alternative zur herkömmlich vermieteten Immobilie? Heute vergleichen wir die genauen Unterschiede und ich zeige dir 3 Immobilien ETFs mit Potenzial.

Warum entscheidet sich eine Privatperson oder Investor für die Investition in eine Immobilie?

Zum einen ist es eine Gefühlsentscheidung. Eine Wohnung oder ein Haus kann ich anfassen, es immer sehen. Es ist daher ein präsentes Investment. Wenn ich das Verlangen danach habe, kann ich stets den Zustand meiner Investition überprüfen – zumindest äußerlich. Eine Immobilie gibt ein Gefühl von Sicherheit, Beständigkeit und Zukunft.

Natürlich können wir von einem guten und schönen Gefühl nicht unsere Rechnungen bezahlen. Auch unseren Kindern und Enkelkindern ist mit einem guten Gefühl als Vorsorgeplan nicht geholfen.

Deswegen ist ein Entscheidungsgrund natürlich auch die regelmäßige Mieteinnahme. Diese wird anfangs genutzt, um den Finanzierungsplan bzw. das Darlehen bei der Bank zu bedienen. Der Mieter bezahlt quasi meine Finanzierung. An sich ein grandioser Plan. Wenn das Darlehen dann einmal abbezahlt ist, kann ich durch die Mieteinnahmen meine Wünsche erfüllen, oder meine Altersvorsorge damit bedienen.

Dies sind wahrscheinlich die grundlegenden Gedanken einer Person, welche sich für ein Immobilieninvestment entscheidet.

Natürlich hat nicht jede Geldanlage bzw. Investment nur positive Seiten. Es ist stets eine persönliche Abwägung von Risiko zu Rendite. Mit welcher Entscheidung fühle ich mich persönlich am wohlsten.

Der Vorteil von Immobilien Investoren ist, dass sie langfristig denken. Wenn ich in eine physische Immobilie Geld investiere, ist dies meist eine Entscheidung für Jahrzehnte. Ich werde sozusagen von meiner Bank dazu gezwungen, regelmäßig finanzielle Mittel für diese Geldanlage loszueisen.

Ein Sparplan, welcher bei nicht Einhaltung der Raten seinen Nutzen verliert und noch schlimmer, die Geldanlage wird mir dann einfach weggenommen in Form einer Zwangsversteigerung.

Ein Immobilieninvestment ist sozusagen eine langfristige Verpflichtung mir selbst gegenüber.

Doch warum sollte ich nun einen ETF auf Immobilien einer physischen, Stein auf Stein gebauten Immobilie vorziehen, welche ich noch dazu jeden Tag sehen kann?

Sehen wir uns den wohl wichtigsten Erfolgsfaktor einer Immobilie an. Stets wenn es um die Investition in eine Eigentumswohnung oder ein Haus geht, werden Experten zitiert mit der Aussage: „Lage, Lage und nochmals Lage ist sehr entscheidend“

Das bedeutet, der Ort bzw. das Umfeld wo gebaut wird, ist fundamental wichtig, um zum einen eine Wertsteigerung zu verzeichnen und zum anderen eine annehmbare Miethöhe verlangen zu können. Absolut grundlegend wichtig ist natürlich auch, dass die Wohnung oder Haus welche ich vermieten möchte, auch stets und am besten durchgehend Mieter beherbergt. Denn ohne Mieter auch keine Mieteinnahmen. Im schlimmsten Fall müsste ich somit mehrere Monate mein Bankdarlehen selber bedienen. Vorausgesetzt, ich verfüge über keinerlei Rücklagen für diese Situation.

Gehen wir nun näher ein auf den Punkt der Einnahmen

Beginnen wir mit der Gegenüberstellung der Mietrendite einer physischen Immobilie gegenüber eines Immobilien ETFs.

Die Mietrendite pro Jahr sind die monatlich erhaltenen Mieteinnahmen, hochgerechnet auf ein Jahr im Verhältnis zum Wiederverkaufswert der Immobilie gerechnet.

Das bedeutet bei einer Eigentumswohnung mit einem Preis von 200.000€, erhalte ich jeden Monat Mieteinnahmen in Höhe von 400€. Auf ein Jahr bezogen sind das Einnahmen von 4.800€. Im Verhältnis des Kaufpreises gesehen, wären dies 2,4% Mietrendite pro Jahr.

Experten raten Investoren in physische Immobilien eine anzustrebende Mietrendite von mindestens 4% pro Jahr, um alle anfallenden Kosten begleichen zu können, und auch noch davon Leben zu können. In der Realität ist dies aber nicht immer zu erreichen. Steigende Immobilienpreise mancherorts lassen die Mietrendite sinken. In der Realität müssen manche Vermieter mit 2-3% Rendite pro Jahr auskommen.

Von dieser Rendite möchte ich nicht nur im besten Fall ein schönes Leben führen, sondern muss auch noch anfallende Instandhaltungen finanzieren und eine Rücklage bilden, um evtl. Leerstände abfedern zu können.

Seriöse Immobilien ETFs bieten eine Ausschüttung von 2-4% pro Jahr. Einige Beispiele werde ich dir gleich zeigen.

Der Vorteil hierbei ist, dass ich mich weder um Instandhaltungen kümmern, noch mir erst mal Sorgen um Leerstände machen muss. Erst mal deswegen, weil es immer auf die Art der Immobilie ankommt, in welche ich investieren möchte.

ETFs bieten mir die Möglichkeit, nicht nur auf herkömmlich bewohnte Häuser zugreifen zu müssen. Auch Investments in Büroimmobilien oder ganze Einkaufszentren oder Lagerhallen sind möglich. Was dies für Auswirkungen mit sich bringen kann, zeigt die Corona-Pandemie. Hier können nämlich lange und fundamental anhaltende Leerstände drohen.

Neben den regelmäßigen Mieteinnahmen möchte ich natürlich auch eine Wertsteigerung insgesamt sehen. Im Optimalfall, werde ich in 20 Jahren mehr für mein Immobilieninvestment erhalten, als ich damals zu Beginn meines Projekts dafür ausgegeben bzw. aufgewendet habe.

Manchen Investoren ereilt hier ein Trugschluss. Denn wie eingangs erwähnt, gibt eine physische Immobilie ein Gefühl von Beständigkeit und Sicherheit. Ursächlich hierfür ist auch, dass nicht tagtäglich der aktuelle Wert meiner Immobilie an der Haustüre aufleuchtet. Nur, wenn ich einen Sachverständigen zum Schätzen meines Hauses oder Eigentumswohnung anfordere, wird er mir den ungefähren Wert mitteilen können.

Bei ETFs, weiß ich meinen Gegenwert jederzeit. Ich kann ihn selbst nachverfolgen und bewerten. Dies hat natürlich den Vorteil, zu wissen, woran ich gerade bin, aber auch den Nachteil, bei kurzzeitigen Abschwüngen die Nerven zu verlieren.

Der Gegenwert einer physischen Immobilie schwankt ganz genauso. Nur weiß bzw. merke ich davon meist nur sehr wenig.

Den wohl gravierendsten Unterschied finden wir bei der Streuung unseres Risikos. Wenn ich mich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheide, um von dessen Mieteinnahmen später meine Rentenzahlung aufzubessern, muss ich den gesamten Betrag in genau diese Anlage investieren. Eine Risikostreuung ist nicht möglich.

Die Gefahr, dass sich die kommunalen Umstände ändern sind nicht von der Hand zu weisen. Große Arbeitgeber können abwandern, das Umfeld nicht mehr so familienfreundlich sein. Viele Unwägbarkeiten, welcher niemand in 20 bis 30 Jahren vorhersehen kann.

Der Vorteil bei Immobilien ETFs ist hierbei, mein Risiko in viele verschiedene Länder, Regionen und Anlageobjekte zu verteilen. Auch wenn ich großes Potential im asiatischen Immobiliensegment sehe und persönlich niemals blind eine Wohnung in Japan kaufen würde, kann ich den für mich passenden Index finden, welcher in die größten Immobilienunternehmen des Landes investiert.

Ebenso kann ich meine Anteile auf Wunsch jederzeit veräußern.

Ich bin viel flexibler und kann mein Risiko langfristig gesehen somit deutlich anpassen.

Um alternativ in eine physische Immobilie zu investieren, bleiben uns unter anderem diese 3 ETFs, welche genau diesen Sektor nachbilden.

Der iShares Developed Markets Property ist mit einem Gesamtvolumen von über 1,7 Milliarden Euro, einer der größten Immobilien ETFs, in welchen wir investieren können.

Dieser investiert aktuell in rund 339 Unternehmen in diesem Sektor. Ein Blick in das Factsheet zeigt uns zudem die Aufteilung der größten Positionen um ETF. Die Verteilung ist relativ ausgeglichen, bis auf die Top-Position.

Dieser ETF investiert zu über der Hälfte in den USA. Ob und wie ich diese Tatsache bewerte, bleibt meiner Anlagephilosophie vorbehalten.

Was auch auffällt, dass in fast einem Viertel der Fälle, in Industrie und Büro Immobilien investiert wird.

Die Performance seit Auflage liegt bei knapp 4% pro Jahr. Da dieser ETF schon sehr lange investierbar ist, hat er auch die große Finanzkrise 2008 voll mitgemacht. Wer z.B. erst ab dem Jahr 2010 investiert hätte, würde nun eine deutlich andere Gesamtperformance im Depot haben.

Die Ausschüttungsprognose liegt aller Voraussicht nach bei knapp 2,7% pro Jahr.

Wer jedoch mehr den europäischen oder deutschen Immobilienmarkt abdecken möchte, sollte sich den iShares European Property ETF ansehen. Hier lohnt es sich wieder genau das Factsheet zu lesen.

Worauf wir hier genau achten müssen, haben wir schon in einem der letzten Beiträge gesehen.

Die Fondsgröße ist schon einmal unserer Suchkriterien entsprechend sehr groß. Was wir hier sehen, ist, dass dieser ETF mit knapp über 60 einzelnen Positionen nicht übermäßig breit gestreut ist.

Deswegen blicken wir in das Factsheet und sehen erstaunliches.

Denn die beiden größten Positionen mit 30% bilden zwei Deutsche Unternehmen. Vonovia und Deutsche Wohnen sind mit Abstand die größten Investments dieses Indexfonds. Dies macht sich auch in der Aufteilung nach Regionen sehr deutlich. Mit über 40% sind Investitionen in deutsche Immobilien am größten. Inwieweit mich politische Risiken wie die Mietpreisbremse in Deutschland abschrecken, liegt im eigenen Ermessen des Investors.

Die Rendite seit Auflage liegt bei rund 6% und die Ausschüttung für das Jahr 2021 bei voraussichtlich rund 2,8%.

Wie vorhin erwähnt, kann auch ganz zielgerichtet und fokussiert in Immobiliensektoren einzelnen Länder investiert werden. So bietet uns unter anderem der iShares Asia Property ETF diese Möglichkeit. Besonders in Sachen Ausschüttung, ist dieser Indexfonds aktuell interessant. Denn mit knapp 3% pro Jahr, ist diese im Moment einen Blick wert.

Die Top-Positionen sind sehr ausgeglichen und ausgewogen. Besonderes Augenmerk wird auf Japan und Hongkong gelegt. Das Potenzial dieser Regionen muss ich für mich selber beurteilen.

So können wir die Freiheiten und die Flexibilität von Immobilien ETFs nun besser einschätzen. Eine Risikostreuung und genaue Fokussierung ist hiermit leichter möglich. Wer somit keine größeren Summen zur Verfügung hat oder sich einfach nicht langfristig verschulden möchte, kann mit einem Sparplan klein anfangen und sich somit Schritt für Schritt ein Immobilienportfolio aufbauen.

Disclaimer Die von mir in diesem Text getätigten Aussagen spiegeln ganz alleine meine Meinung wider. Es ist keine Aufforderung, die in diesem Text beschriebenen Tipps und Vorschläge auch so für dich in die Tat umzusetzen. Beachte, dass Anlagen in Aktien, ETF und Derivate riskant sind und im schlimmsten Fall zum Totalverlust führen können. Auch ich kann keine Prognose über zukünftige Verläufe treffen. Die von mir verfassten Texte und Aussagen dienen rein der Information und Weiterbildung. Links, welche mit einem* gegenzeichnet sind, sind sogenannte Affiliatelinks. Wenn du über diese Links ein Produkt oder eine Dienstleistung in Anspruch nimmst, erhalte ich eine Vergütung. Für dich bedeutet dies keine Mehrkosten. Ich empfehle zudem nur Produkte, von denen ich selber überzeugt bin und diese auch persönlich nutze.